LE SPESE CONDOMINIALI NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Spesso fonte di controversie tra il proprietario dell’immobile ed il proprio conduttore, l’obbligo di pagamento delle spese condominiali rappresenta uno dei punti cruciali del rapporto locatizio.

Non è raro che il conduttore ometta il pagamento delle spese condominiali sfruttando inesattezze o incertezze sulle singole voci dovute o sull’applicazione dei criteri di ripartizione o ancora contestando che il locatore abbia effettivamente sostenuto la spesa richiesta.

La questione è di particolare importanza se solo si considerano i noti aumenti tariffari delle forniture di utenze e servizi dell’ultimo anno.

È prassi inserire nel contratto di locazione una clausola con cui si prevede l’obbligo a carico del conduttore di corrispondere al proprietario, unitamente al canone, una quota forfettaria in acconto delle spese condominiali, con previsione di un conguaglio annuale al termine dell’esercizio amministrativo del condominio e cioè all’approvazione del bilancio.

Nei rapporti interni tra locatore e inquilino, l’art. 9 della L. 27 luglio 1978, n. 392 (legge sulla locazione di immobili urbani), accolla integralmente al conduttore gli oneri riguardanti il servizio di pulizia, il funzionamento e la manutenzione ordinaria dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, del riscaldamento, dell’energia elettrica e del condizionamento d’aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché la fornitura degli altri servizi comuni, ed al novanta per cento per quanto riguarda il servizio di portineria. Le spese straordinarie, nonché quelle per compensi dell’amministratore e per assicurazione fabbricato restano a carico del locatore.

Il soggetto obbligato formalmente a sostenere il pagamento di detti oneri è esclusivamente il locatore, il quale prima pagherà il condominio, poi si rivarrà sul conduttore per il rimborso di quanto anticipato.

Dal momento che il condominio è un soggetto estraneo al contratto di locazione stipulato tra il singolo condomino ed il conduttore, consegue, da un lato, l’impossibilità di quest’ultimo di intervenire sulle decisioni condominiali (salvo che per la gestione del riscaldamento), dall’altro, l’obbligo dell’amministratore di rivolgersi sempre ed eventualmente agire nei confronti del solo proprietario-locatore per il recupero delle quote condominiali insolute. È esclusa pertanto l’azione diretta dell’amministratore di condominio nei confronti dell’inquilino.

Al fine di ottenere il pagamento delle spese condominiali dal proprio inquilino, il locatore deve produrre in giudizio i rendiconti dell’amministratore approvati dall’assemblea condominiale ed i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.

Si, in caso di mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone di locazione, è legittima l’instaurazione del procedimento di sfratto per morosità al fine di ottenere in tempi brevi lo scioglimento del vincolo locatizio, ossia la risoluzione del contratto di locazione e la condanna al rilascio dell’immobile.