Lo sfratto è il procedimento legale accelerato che consente al proprietario (locatore) di rientrare rapidamente in possesso di un immobile concesso in locazione. Questa azione si rende necessaria quando il conduttore (inquilino) non rispetta gli accordi contrattuali, tipicamente in due scenari principali: la finita locazione o la morosità.
La normativa di riferimento è contenuta principalmente negli articoli 657 e 658 del Codice di Procedura Civile (c.p.c.). Recenti riforme, come il d.lgs. n. 149/2022 (Riforma Cartabia), hanno esteso l’applicabilità di queste procedure sommarie anche ai contratti di comodato e di affitto di azienda.
I Due Tipi Principali di Sfratto
Il locatore può avviare la procedura tramite un’intimazione di sfratto per:
- Sfratto per Morosità (Art. 658 c.p.c.)
È il caso più comune, che si verifica quando l’inquilino non paga il canone di locazione pattuito o gli oneri accessori (spese condominiali) entro i termini stabiliti.
Il presupposto fondamentale per l’intimazione di sfratto per morosità è il mancato pagamento del canone, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori (spese) purché questi ultimi superino l’importo di due mensilità del canone di locazione (come previsto dall’art. 5 della Legge n. 392/1978, la cosiddetta “Legge sull’equo canone”).
Preavviso: Il locatore può avviare la procedura anche senza una previa lettera di diffida formale, ma spesso si consiglia di inviare una raccomandata per sollecitare il pagamento prima di procedere giudizialmente.
- Sfratto per Finita Locazione (Art. 657 c.p.c.)
Si applica quando il contratto di affitto è regolarmente giunto a scadenza naturale e l’inquilino, nonostante la disdetta formale, si rifiuta di rilasciare l’immobile.
Diritti e Difese del Conduttore (Inquilino)
La legge tutela anche il conduttore, che non è privo di strumenti di difesa:
- Opposizione allo Sfratto: L’inquilino può opporsi in sede giudiziale, ad esempio dimostrando l’avvenuto pagamento o la sussistenza di gravi motivi legittimi per la sospensione del pagamento (art. 1460 c.c., eccezione di inadempimento).
- Termine di Grazia: Nelle locazioni abitative, l’inquilino moroso può richiedere un termine (solitamente 90 giorni) per saldare il debito e sanare la morosità, evitando lo sfratto.
- Altri Diritti: A seconda del tipo di contratto (es. locazioni commerciali), possono spettare diritti specifici come l’indennità per perdita dell’avviamento commerciale o il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile.
Obblighi Reciproci delle Parti
Entrambe le figure hanno responsabilità precise definite dal Codice Civile:
- Obblighi del Conduttore: Utilizzare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia e restituirlo nello stato iniziale, salvo il normale deterioramento dovuto all’uso e alla vetustà (artt. 1587 e 1590 c.c.).
- Obblighi del Locatore: Garantire il pacifico godimento del bene locato, provvedendo alle manutenzioni straordinarie (art. 1575 c.c.).